Podniky mají mnoho problémů s uzavřením nájemní smlouvy. Především pro nájemníky. Podle zákona mohou strany uzavřít dohodu (článek 421 občanského zákoníku). V praxi však pronajímatel jako zkušenější strana vždy nabízí uzavření smlouvy za vlastních podmínek. Nájemce má právo volby, zda bude souhlasit či nikoliv, stejně jako právo požadovat změny smlouvy, a ne vždy s nimi bude pronajímatel souhlasit.
Kdo se s nájemní smlouvou alespoň jednou setkal, podepsal ji a prostudoval, má již zkušenost, kde hledat „úskalí“ a na co si dát obzvlášť pozor. A pro nově příchozí, jak se často stává, mají pronajímatelé vždy připravenou „standardní“ smlouvu – podepište a nastěhujte se. Ostatně nejčastěji je pro ty, kteří s podnikáním teprve začínají, nejdůležitějším bodem výše nájemného a zbytek je nesmysl. A to je hlavní chyba.
V dnešním materiálu chci hovořit o „zlatých pravidlech“ uzavírání nájemní smlouvy, které vám v budoucnu pomohou vyhnout se pádu do „pasti pronajímatele“. Dovolím si ihned učinit výhradu, že to neznamená, že všichni pronajímatelé připravují své smlouvy s cílem vydělat peníze nebo oklamat nájemníky, ne, znám mnoho pronajímatelů, kteří své smlouvy svědomitě sepisují a snaží se co nejvíce udržovat vztahy založené na důvěře se svými nájemníky.
Dnes budu mluvit o těch pronajímatelích, kteří využívají mezery ve smlouvě ve svůj prospěch.
1. Předmět smlouvy.
Nejdůležitější částí, které mnoho lidí nevěnuje pozornost, je předmět smlouvy. Co je tam k vidění, to je jasné, pronajímám – kancelář, sklad, prostory atd. Je důležité, aby se údaje ve smlouvě shodovaly s technickým plánem a také se skutečným stavem, rozměry a rozlohou pronajatých prostor.
Případová studie: Nájemci uzavřeli nájemní smlouvu na kancelářské prostory, které se skládaly ze dvou místností, byl zde jeden vchod a prostory byly odděleny chodbou. Takže druhý pokoj byl zamčený. Dohody byly pouze na jednu místnost, 20 mXNUMX. pro kancelář. Ve smlouvě byla výše nájemného vázána na metry čtvereční prostor a konečná výměra podle podmínek smlouvy byla uvedena v kolaudačním listu. Smlouva byla podepsána, dokumenty se nedívali a v předmětu smlouvy samozřejmě nebyly zkontrolovány čtvercové záběry kanceláře (a proč, je jasné, pronajímáme jednu místnost).
První nájemné proto nájemníky překvapilo: nedosáhlo 20 metrů čtverečních. m. a více než 40! Odkud pochází dalších dvacet, ptáte se? A z technického plánu, který byl nedílnou součástí smlouvy a zákona, kde bylo uvedeno 40 mXNUMX (ale ani to nikdo nečetl).
Ukáže se, že pronajímatel prostory rozdělil, ale nelegalizoval. Podle dokumentů – jednolůžkový pokoj 40 mXNUMX. Platba podle smlouvy je za metry čtvereční. Vše je podle smlouvy a zákona. Podepsáno – zaplatit. A k rozhořčení nájemníků („druhý nepoužíváme, je zavřený!“) jim pronajímatel dal druhý klíč. Tady – použijte, vše je podle smlouvy.
Tady je ještě vážnější případ. Podnikatelé našli dobré prostory za megaatraktivní cenu. Pronajímatel řekl, že smlouvu připravují právníci a trvá to dlouho, tak pojďme rychle podepsat akceptační list, ve kterém jsou uvedeny všechny podstatné podmínky (což znamená, že samotnou smlouvu již v zásadě nelze uzavřít, jednání bude dohoda).
Když druhý den vedoucí pronajímatele předával klíč nikoli od kanceláře, do které se podnikatelky dívaly, ale od jiné, která vyžadovala opravu a neodpovídala účelu jejich činnosti, majitel řekl, že v listině je vše uvedeno. Podnikatelky bez přečtení podepsaly akt, podle kterého na ně byly převedeny prostory, od nichž dostaly klíče. A v reakci na jejich žádosti, aby jim sdělil, na co se dívají, majitel řekl: žádný problém, nyní tuto smlouvu ukončíme a podepíšeme novou. Pravda, nájemné za další prostory je dvakrát vyšší, než plánovali podnikatelé.
Na co si dát pozor, abyste se do takových pastí nedostali:
Pečlivě zkontrolujte dokumenty k nemovitosti (je tam uvedena rozloha a účel prostor), zkontrolujte technický plán. Ve smlouvě a potvrzení o převzetí musí být uvedena adresa; pokud je to kancelář, pak číslo, ale ne to, které vidíte na dveřích, ale to na dokumentech. V opačném případě budete muset svůj případ prokázat u soudu.
2. Kdo je vlastníkem?
Zajímavá příhoda se stala jednomu z mých klientů. Potřeboval velké kancelářské prostory v centru města s dobrými opravami. Našel jsem to, podíval se na to, zkontroloval smlouvu, vše v pořádku. Nějaká myšlenka se ale vloudila a on mi poslal smlouvu k posouzení. První, co mě hned zaujalo, bylo, že za organizaci dokument podepsal manažer smlouvy – zmocněncem. Když jsem se zeptal, kde je samotná plná moc, můj klient se zamyslel. Ale je pravda, mluvil jsem s nějakým manažerem a nikdy jsem nezkontroloval jeho plnou moc. V důsledku toho, když byl tento manažer požádán, aby ukázal svou plnou moc, zmizel.
V čem je háček? Faktem je, že ve smlouvě byla stanovena povinná jistota, která byla stržena ihned při podpisu smlouvy – v hotovosti. Částka rovnající se částce jedné platby za pronájem (a to za minutu je 50 000 rublů!). Tito. podvodník, který vzal dostatečně velkou částku, by zmizel s penězi. A nájemník by zůstal bez peněz a bez prostor.
Co bych měl hledat?
Kdo je vlastníkem areálu? Pokud se jedná o organizaci, která pronajímá svůj osobní majetek, pak by vlastníkem podle dokumentů měla být i tato organizace, nikoli její zakladatel nebo ředitel. Za organizaci má právo podepisovat smlouvu pouze manažer (jen si nezapomeňte zkontrolovat celé jméno a název funkce manažera pomocí výpisu z Jednotného státního rejstříku právnických osob, jinak se může ukázat, že podle výpis, pozice manažera je generální ředitel, např. Ivanov, ale ve smlouvě je prostě uvedeno ředitel – Sidorov se zdá být také manažerem, ale ten může jednat pouze v zastoupení). Pokud se podepisuje jiná osoba, ověřte si dostupnost oprávnění (originál plné moci).
A je důležité – pokud uzavíráte podnájemní smlouvu, ověřte si, zda to není v nájemní smlouvě zakázáno.
3. Oprava na čí náklady?
Ve smlouvě je velmi důležité určit osud neoddělitelných vylepšení – náklady na opravy, montáž příček, montáž oken, výměnu potrubí atd. Tito. že po ukončení smlouvy nemůže být odvezen bez poškození prostor (článek 623 občanského zákoníku Ruské federace). V souladu s částí 1 Čl. Podle § 623 občanského zákoníku jsou oddělitelná zhodnocení na pronajaté věci provedená nájemcem jeho vlastnictvím, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Provedl-li nájemce na své náklady a se souhlasem pronajímatele úpravy na pronajaté věci, které nelze bez újmy na věci oddělit, má nájemce právo po ukončení smlouvy na úhradu nákladů na tato vylepšení, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak.
Důležitá slova – není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak.
Případ z praxe: Podnikatelé sice našli provozovnu, ale v „zabitém“ stavu. Určité umístění pro ně bylo důležité: byla to téměř jediná místnost, která jim vyhovovala pro podnikání. Majitel řekl, že nájem za první měsíc bude o 10 % levnější, dokud bude rekonstrukce probíhat. Během měsíce byly prostory uvedeny do pořádku – kompletní rekonstrukce evropské kvality. A pak nájemci obdrží výpověď smlouvy. Podle smlouvy mají strany takové právo s 60denní výpovědní lhůtou.
Když nájemníci začali zjišťovat, co se stalo, nedostali jasnou odpověď. Po 60 dnech, než areál opustili, vyúčtovali majiteli opravy. Na což se jen ušklíbl – ve smlouvě je uvedeno, že všechna neoddělitelná vylepšení jsou moje. Ukázalo se, že už dávno našel nájemníka, který byl připraven prostory pronajmout dlouhodobě s vyšším nájemným, avšak s výhradou opravy prostor. Dlouhé soudní spory pak vedly nájemníky k tomu, že svůj podnik jednoduše uzavřeli a nemohli unést právní zátěž. Stačilo si ale pečlivěji přečíst smlouvu.
Pokud je ve smlouvě uvedeno, že veškerá neoddělitelná vylepšení nebudou nájemci vrácena, pak je třeba tento bod projednat s vlastníkem. Například prostřednictvím splacení částky opravy s platbami nájemného, nebo pokud strany nemají právo jednostranně vypovědět smlouvu před uplynutím doby její platnosti.
4. Kdo je vinen v případě poškození areálu (požár, záplava)?
Velmi důležitý bod – kdo podle smlouvy nese břemeno odpovědnosti za vadné komunikace (elektřina, vodoinstalace, topení atd.)?
Například elektrika je stará – došlo ke zkratu a požáru, místnost vyhořela. Kdo za to může? Nebo ucpání kanalizace, záplavy – kdo za to může? Případy, kdy nájemce zapomněl uzavřít kohoutek, zasahoval sám do elektriky nebo došlo k požáru kvůli nekvalitní prodlužovačce, nejsou brány v úvahu.
Zde je to stejné jako s neoddělitelnými vylepšeními. Ve smlouvě musí být specifikována oblast odpovědnosti pronajímatele a nájemce, zejména požární bezpečnost, odvoz TKO, hygienické a hygienické normy atd.
5. Smlouvu nelze měnit.
Majitelé často používají triky, aby se vyhnuli změnám ve smlouvě, zvláště pokud takové změny nejsou ku prospěchu samotného pronajímatele.
Standardní smlouva
Když pronajímatel říká, že má standardní smlouvu, znamená to, že smlouvu vypracoval pro sebe, za svých podmínek a většina ustanovení smlouvy je zaměřena na něj. Tato fráze spíše říká, že pronajímatel je s touto dohodou prostě spokojen, a ne že je v něm spousta nástrah a nebezpečí. Ve většině případů jsou pronajímatelé ochotni zvážit změny smlouvy. Ale pokud ne, měli byste o tom přemýšlet.
Manažer na služební cestě
Tuto frázi používá zaměstnanec nebo správce pronajímatele (no, nebo podvodníci, kteří nemají s prostory vůbec nic společného). Cílem je, aby nebylo možné provádět změny ve smlouvě, protože je třeba je dohodnout s manažerem a ten tam dlouho nebude. Takže to podepišme tak, jak je, a pak změňte body, které chcete. Samozřejmě, když manažer „dorazí“, nebudou ve smlouvě provedeny žádné změny.
To všechno jsou právníci
To je také poměrně běžný způsob, jak neprovádět změny v nájemní smlouvě, s odkazem na „zlé právníky“, kteří prý stráví roky domlouváním každého bodu, proč tak dlouho čekat – podepišme vše ještě dnes. V praxi není domluva na změnách smlouvy s právníky tak náročná. Stačí jim zavolat a probrat body, které chcete změnit.
Právní rada:
1. Kdo sepíše smlouvu, sepíše ji za svých podmínek. Pokud tedy pronajímatel nabízí k podpisu léty prověřenou „standardní smlouvu“, která vám nevyhovuje, nebojte se požadovat změny. Ostatně po celou dobu trvání smlouvy budou platit podmínky, které jsou uvedeny ve smlouvě a nelze jednostranně nic měnit.
2. Ke smlouvě musí být připojen akt převzetí a předání předmětu se všemi charakteristikami a popisem stavu prostor. Údaje v aktu se musí shodovat se samotnou smlouvou. Ke smlouvě musí být přiložen plán místa (kopie technického pasu) pro úplnou identifikaci předmětu nájmu.
3. Pokud se pronajímatel a nájemce geograficky nacházejí v různých městech, pak musí smlouva pečlivě zvážit část „Řešení sporů“. Je lepší stanovit podmínku, za níž se spor projednává v místě žalovaného. Pokud je však ve smlouvě uvedeno, že se spory řeší v místě pronajímatele, vezměte prosím na vědomí, že v případě soudního řízení budete muset cestovat do města, kde sídlí pronajímatel.
4. Věta „Každá strana má právo jednostranně ukončit tuto smlouvu písemným oznámením druhé straně 60 kalendářních dnů před datem ukončení smlouvy“ může být „dvousečnou zbraní“. Na jedné straně, pokud se vám něco pokazí a vy se potřebujete vystěhovat, tato klauzule umožní nájemníkovi vystěhovat se po 60 dnech bez udání důvodu. Na druhou stranu, jak jsem naznačil výše, tuto doložku může využít i sám pronajímatel, pokud zjistí, že např. výhodnější nájemce nebo bezohlední pronajímatelé takovou doložku využili, pak po 60 dnech nabídnout stejnému nájemci uzavření smlouvy nová smlouva, ale s vyšším nájemným.
Ve všech případech byste si měli smlouvu vždy pečlivě přečíst, každá doložka by vám měla být jasná a pro vás proveditelná.
Podnikatelé se před uzavřením nájemní smlouvy na nebytové prostory obvykle řídí řadou pro ně důležitých ukazatelů, jako je cena, termín, dostupnost komunikací, lokalita a dopravní dostupnost. Často se stává, že potenciální nájemce, který viděl úspěšnou kombinaci těchto parametrů, „bez ohlédnutí“ podepíše nájemní smlouvu a stane se v podstatě rukojmím pronajímatele, neboť nájemní smlouva může obsahovat řadu podmínek, které jsou pro něj krajně nevýhodné. potenciální nájemce.
Rizika stran při uzavírání nájemní smlouvy na nebytové prostory
Níže uvedený výčet není zdaleka úplný, ale ukazuje nejčastější situace a na tato rizika byste si při uzavírání nájemní smlouvy měli dát obzvlášť pozor.
Potenciální rizika pronajímatele:
· prostory lze využít k jiným účelům;
· pronajímatel nesmí obdržet nájemné nebo je obdržet neúplně nebo později než ve sjednané době;
· při provozu může dojít k poškození majetku pronajímatele;
· nájemce může zmizet a na jeho místo nastoupí věřitelé nájemce a/nebo orgány činné v trestním řízení.
Potenciální rizika nájemce:
· mohou pronajímat prostory, na které pronajímatel nemá právo;
· mohou prostory pronajímat (podnájem) bez svolení vlastníka nebo zástavního věřitele (v tomto případě lze napadnout nájemní smlouvu);
· pronajímatel může během plnění smlouvy výrazně zvýšit nájemné;
· pronajímatel může pronajímat prostory, které nejsou určeny pro účely nájemce, aniž by jej o tom informoval;
· technický stav prostor převzatých k pronájmu se může výrazně lišit od stavu uváděného pronajímatelem a akceptovaného zákonem.
V moderní praxi je při uzavírání nájemní smlouvy výhoda nejčastěji na straně pronajímatele. Cílem nájemce je zmírnit tvrdé podmínky majitele prostor, vyhnout se ukládání dalších povinností a pokud možno zahrnout do smlouvy své vlastní podmínky. V současných podmínkách realitního trhu, kdy prostory dlouhodobě zejí prázdnotou, to není tak složité.
Kontrola dokladů a prohlídka prostor
Před uzavřením nájemní smlouvy je nutné prostory pečlivě prohlédnout, pokud se nacházejí v bytovém domě, pokud možno popovídat s obyvateli, zjistit, zda k prostorám neexistují neregistrované zástavní či nájemní smlouvy a vyžádat si tyto doklady od pronajímatele:
1) Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN);
2) Doklad, na jehož základě pronajímatel vlastní prostory (nájemní smlouva, kupní smlouva, příkaz orgánu státní správy nebo obce apod.);
3) Doklady potvrzující oprávnění osoby, která bude podepisovat smlouvu ze strany pronajímatele;
4) Smlouvy o připojení objektu k inženýrským sítím (elektřina, plyn, kanalizace);
5) Pas ZISZ pro dané prostory.
Poté můžete začít kontrolovat nájemní smlouvu na prostory.
Kontrola nájemní smlouvy
Smlouva musí obsahovat co nejúplnější popis pronajímané nemovitosti – katastrální číslo (pokud je k dispozici), adresu, výměru, počet pokojů a další parametry prostor uvedených ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí. Pokud tyto údaje ve smlouvě nejsou, má se za to, že podmínka týkající se předmětu nájmu nebyla stranami dohodnuta a smlouva se považuje za neuzavřenou.
Ve smlouvě musí být jasně uveden účel užívání prostor (účel) – restaurace, kadeřnictví, prodejna potravin apod. Pokud pak nelze prostory užívat k určenému účelu z jakéhokoli důvodu, o kterém nájemce při uzavírání smlouvy nevěděl, lze ji u soudu ukončit bez jakýchkoli následků pro nájemce.
Ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být jasně uvedena cena nájmu a způsob platby, jakož i možnost pronajímatele zvýšit nájemné po dobu trvání smlouvy. V současné době ze zákona nemá pronajímatel právo jednostranně zvyšovat nájemné (dříve bylo navyšování po dlouhou dobu normou). Podle Čl. 614 Občanského zákoníku Ruské federace: „Pokud smlouva nestanoví jinak, může být výše nájemného změněna dohodou stran ve lhůtě stanovené smlouvou, ne však více než jednou ročně.
Aby nedocházelo k dalším sporům, je lepší, aby výše DPH byla uvedena ve smlouvě, a pokud pronajímatel není plátcem DPH, pak je třeba tuto skutečnost zohlednit a vyžádat si od pronajímatele podkladový dokument.
V souladu s platnou legislativou zahrnují náklady na pronájem prostor výhradně náklady na pronájem pozemku, na kterém se budova nachází. Veškeré ostatní výdaje si nájemce hradí nejčastěji sám. V nájemní smlouvě je důležité sjednat, kdo bude hradit běžné výdaje, jako jsou výdaje na běžné opravy, poplatky za energie, úklid a odvoz odpadků, zajištění prostor požární a bezpečnostní signalizací, telekomunikace a další. Pro pohodlí nájemce lze do nájemní smlouvy doplnit ustanovení o zahrnutí všech těchto výdajů do nájemného. Tím se zbavíte některých potíží, ale musíte mít na paměti, že pronajímatel může náklady na takové služby nebo účty za energie nafouknout. Všimněte si, že platba podle nájemní smlouvy nemůže sestávat pouze z účtů za energie, jsou takové dohody soudy prohlášeny za neplatné. Veškeré služby poskytované pronajímatelem mohou být pro usnadnění zahrnuty do přílohy nájemní smlouvy nebytových prostor.
Nezbytnou podmínkou nájemní smlouvy je její doba trvání. Smlouva o nájmu nebytových prostor může být krátkodobá (uzavřená na dobu kratší než jeden rok) nebo dlouhodobá (na rok a déle). Krátkodobé nájemní smlouvy nepodléhají státní registraci, dlouhodobé nájemní smlouvy podléhají.
Při prostudování návrhu nájemní smlouvy je třeba věnovat pozornost způsobu užívání prostor, včetně aspektů jako:
1) postup při dohodě s vlastníkem prostor na rekonstrukci a přestavbě: po ukončení nájemní smlouvy by mělo být možné zachovat prostory v předělané podobě;
2) postup instalace oddělitelných a neoddělitelných vylepšení. Pokud je plánováno provedení neoddělitelných vylepšení, mělo by být uvedeno, na čí náklady budou provedena, zajistit možnost ponechat oddělitelná vylepšení pro nájemce a demontovat neoddělitelná vylepšení na náklady pronajímatele;
3) postup při podnájmu prostor se souhlasem nebo bez souhlasu pronajímatele;
4) postup převodu nájemního práva jako zajištění;
5) postup pro přístup do prostor;
6) postup instalace reklamy na fasádu budovy, ve které se prostory nacházejí, a mnoho dalšího.
Jedním z nejdůležitějších bodů nájemní smlouvy na nebytové prostory je možnost jejího předčasného ukončení. Moderní právní úprava nepočítá s možností jednostranného mimosoudního zrušení nájemní smlouvy. A aby došlo k jednostrannému zrušení nájemní smlouvy u soudu, musí dojít k hrubému porušení povinnosti jedné ze stran (pronajímatel například nepřevede nemovitost do užívání nájemci nebo mu neumožní vstoupit do pronajaté nemovitosti). prostory). Aby nedocházelo ke sporům souvisejícím se zrušením nájemní smlouvy, je nutné jasně stanovit postup při jednostranném odmítnutí plnění smlouvy (nájemce může např. jednostranně odmítnout plnění nájemní smlouvy zasláním oznámení pronajímateli 3 měsíce předem) nebo jasně uvést případy, kdy mohou strany jednostranně mimosoudně odmítnout plnění nájemní smlouvy.
Nejdůležitějším aspektem nájemní smlouvy, kterému je třeba věnovat pozornost, je okamžik a způsob převodu majetku z pronajímatele na nájemce. Obvykle se prostory převádějí z ruky do ruky na základě aktu převzetí a převodu. Doporučuje se v zákoně podrobně zohlednit stav prostor v době převodu, včetně zaznamenání všech nedostatků pronajímaných prostor. Ve smlouvě musí být jasně uvedeno, kdy musí strany takový akt podepsat:
· po státní registraci nájemní smlouvy;
· po obdržení zálohové platby;
· v době podpisu nájemní smlouvy;
· po dokončení oprav.
V současné době jsou otázky úpravy nájemní smlouvy poměrně plně stanoveny v moderní ruské legislativě. Často se však objevují otázky, které vyžadují nejen právní znalosti, ale i rozsáhlé praktické zkušenosti, včetně dobré znalosti soudní praxe. Legislativa v poslední době dává subjektům ve smluvních vztazích mnohem větší volnost, a to úslovím: „nestanoví-li smlouva jinak“. Smlouvou lze zajistit mnohé, zákon to ponechává na uvážení stran a nájemní smlouva musí detailně reflektovat všechny podmínky, které jdou nad rámec kogentních norem občanského práva.